Názory v rubrice „Váš názor“ se nemusí shodovat s názory redakce.
PŘÍBRAM – Architekt Vít Kučera se zamýšlí nad situací okolo možného prodeje bývalé budovy Městských lesů, kde ještě předtím, v dobách socialismu, sídlila Lidová škola umění.
Města se často zbavují majetku s odůvodněním, že nejsou developery. Jenže chovat se jako řádný hospodář neznamená spekulovat, ale myslet dopředu.
Poučme se z historie
Nabízí se srovnání, co Příbramákům která historická epocha přinesla a jaké dědictví po sobě zanechala. Příbram zažila období úpadku i rozvoje, která vždy kopírovala historický vývoj, katastrofy, války, morové rány či expanzi a úpadek hornictví. Troufám si tvrdit, že od roku 1989 se rozsah majetku města snížil zcela bezprecedentně (pomineme-li bezúplatné převody od státu), bez příčinných vnějších vlivů – a v tomto trendu zjevně hodlají současní správci městské kasy pokračovat. Když město prodá to, co by samo mohlo zhodnotit, připravuje se nejen o budoucí příjmy, ale hlavně o příležitost a budoucnost. Město tak v podstatě vydědí příští generace.
Řádný hospodář se bez ekonomických nástrojů neobejde
Městská správa jistě nemá ambici být dravou podnikatelskou štikou v rybníce tržní ekonomiky. Na druhou stranu – jako každý řádný hospodář se ani město neobejde bez ekonomického myšlení a nemůže předstírat, že v tom rybníce žábry vlastně nepotřebuje.
Každé město je ekonomickou entitou. Nakládá s veřejnými prostředky, ale využívá i nástroje kapitálového trhu. Bez ekonomické analýzy a znalosti tržních principů nemůže hospodařit odpovědně. Současná realita přitom nabízí dostatek příkladů, jak vypadá (nebo nevypadá) péče řádného hospodáře.
Příbram hospodaří s miliardovým rozpočtem, z něhož většinu tvoří povinné mandatorní výdaje. Zbývá jen malá část prostředků, které mohou generovat zisk nebo dlouhodobý přínos, případně je možné je dále investovat. Pokud městu v současnosti chybí kapitál na promyšlenou investici, pak ať neinvestuje – ale ať tuto možnost předá budoucí generaci. Prostředky získané prodejem mají v rozpočtu města nicotný význam.
Modelový příklad: budova bývalých Městských lesů
Zdevastovaný objekt je výsledkem zanedbané správy. Neúdržbou a neprováděním oprav se dostal do stavu, kdy by rekonstrukce znamenala odstranění a náhradu poškozeného nosného zdiva, zajištění budovy proti vysoké hladině spodní vody – tedy prakticky demolici.
V této situaci se nabízí logická otázka: prodat, nebo neprodat?
Najde se někdo, kdo zaplatí za dům odsouzený k demolici, tedy za povinnost investovat několik milionů do odstranění? Ano – smysl to má pro toho, kdo v zasíťovaném pozemku v centru města vidí příležitost k výdělku.
Proč tuto příležitost nevidí samotné město?
Město přece není developer, nemá zisk jako hlavní cíl. Ale pokud nezvládá správu, prodává majetek, který by mohl být v budoucnu zdrojem prosperity – a ještě nabývá přesvědčení, že na tom vydělalo.
„Sežereme psy!“ řekl by Cimrman. Bohužel v tomhle případě neobětujeme své psy, ale naši budoucnost. Naše vlastní potomky.
Ekonomická úvaha
Pozemek s budovou má rozlohu 1 500 m².
Cena pozemků v centru města: 8 000 Kč/m².
Cena demolice: přibližně 3 miliony Kč.
Prodejní cena: kolem 9–10 milionů Kč.
Na první pohled rozumné řešení. Ale co kdyby město neprodalo a investovalo do výstavby bytů?
Modelový příklad:
Na zastavěné ploše 600 m² by mohlo vzniknout přibližně 10 bytů o velikosti 45–50 m².
Novostavba, která by respektovala výškový kontext umožní 5 podlaží. Celková kapacita objektu by mohla být 50 bytů celkem.
Podle současných rozpočtových standardů ÚRS by výstavba stála zhruba 130–150 milionů Kč.
Na trhu se dnes byty ve staré zástavbě v Příbrami o velikosti 50 m² prodávají kolem 4 milionů Kč.
Hodnota 50 nových bytů by tedy odhadem mohla činit přibližně 300 milionů Kč, ať majetkového zhodnocení, či zisku z prodeje.
Po odečtení projektové přípravy, dozoru a finančních služeb by městu zůstalo asi 130 milionů Kč čistého zisku.
Prodej, pronájem, nebo obojí?
Město by se přitom mohlo rozhodnout, zda jednotlivé byty prodá, pronajme, nebo tyto možnosti nakombinuje.
Při současné hladině nájmů by se investice do nové bytovky vrátila přibližně za deset let – a městu by následně zůstal trvalý zdroj příjmů z nájemného.
To je skutečná alchymie péče řádného hospodáře – dlouhodobé myšlení, nikoli krátkodobý prodejní zisk.
Výzva představitelům města Příbram
Pokud současné vedení radnice cítí, že taková úvaha přesahuje jeho možnosti, neznamená to, že má právo majetek prodat. Město by mělo ponechat prostor těm, kdo dokážou majetek zhodnotit – pro dobro celé komunity.
Kdo prodá koně, bude chodit pěšky… a jeho děti bosy!
Opravdu chceme, aby naše děti chodily naboso? Ano, i ty vaše.
Ing. arch. Vít Kučera
Komentáře
